Người vay tiền mua nhà ‘đừng lo’ khi liên bang tăng lãi suất

245

(Realtytimes.com) – Cứ sáu tuần một lần, Ủy Ban Thị Trường Mở Rộng Liên Bang (Federal Open Market Committee hay FOMC), lại tổ chức hai ngày họp để thảo luận về tình hình kinh tế hiện nay với cái nhìn hướng về tương lai.

Ủy Ban FOMC thuộc Quỹ Dự Trữ Liên Bang (thường được gọi là Fed) có nhiều trách nhiệm khác nhau, nhưng một trong những hành động mà ủy ban có thể thực hiện là điều chỉnh phí tổn vay tiền của những quỹ liên bang.

Nói rõ hơn, ủy ban có thể điều chỉnh lãi suất của các Quỹ Dự Trữ Liên Bang. Lãi suất Quỹ Dự Trữ Liên Bang là lãi suất mà các ngân hàng có thể áp dụng với nhau đối với những vụ cho vay ngắn hạn.

Thí dụ như trong một đêm. Khi một ngân hàng thực hiện một hành động như vậy để vay một món  ngắn hạn, hành động đó nhằm gia tăng quỹ dự trữ theo đòi hỏi của luật lệ. Các ngân hàng phải duy trì một ngân khoản luân chuyển nào đó sẵn sàng để đáp ứng những đòi hỏi của khách hàng về tiền mặt hoặc tín dụng.

Nhưng đối với những người tìm cách mua và tài trợ một căn nhà với một món thế chấp mới, những hành động này không ảnh hưởng tới lãi suất thế chấp. Ít nhất đối với các lãi luất thế chấp cố định, là loại thông dụng nhất.

Khi lãi suất của Quỹ Liên Bang tăng lên 0.25%, điều đó cuối cùng được chuyển lên các khách hàng của họ dưới hình thức lãi suất cao hơn đối với những món vay để mua xe, lãi suất thẻ tín dụng và những món vay khác của người tiêu thụ, không phải là tiền thế chấp nhà.

Thay vào đó, lãi suất thế chấp bị ràng buộc với một trái phiếu thế chấp đặc biệt. Đối với một món vay hợp thức (conforming loan) – tại Orange County ở California, trong năm 2018, một món vay được coi như hợp thức nếu nó có mức tối đa $453,100 – với lãi suất cố định 30 năm. Và bởi vì đó là một trái phiếu, nó hành động giống như bất cứ loại trái phiếu nào khác. Các trái phiếu không được những nhà đầu tư mua để kiếm lời cao mà để được an toàn. Khi một nhà đầu tư mua một trái phiếu, tiền lời được biết trước. Không có triển vọng lời hoặc lỗ như các chứng khoán.

Nếu những nhà đầu tư nói chung nghĩ nền kinh tế đang bắt đầu khởi sắc và gia tăng sức mạnh đáng kể trong tương lai, họ sẽ rút tiền ra khỏi các trái phiếu và đầu tư thêm vào chứng khoán và các quỹ hỗ tương. Khi có ít nhu cầu về trái phiếu, giá sẽ giảm đi giống như với bất cứ loại sản phẩm nào khác. Nhu cầu ít đi sẽ làm cho giá hạ giảm. Nhu cầu cao hơn làm cho giá tăng lên. Khi giá mua trái phiếu giảm bớt, tiền lời sẽ tăng lên so với giá mua.

Nói một cách giản dị, trong mối quan hệ với lãi suất thế chấp, Quỹ Dự Trữ Liên Bang có rất ít ảnh hưởng. Đúng, Quỹ Dự Trữ Liên Bang quả thật có cung cấp cho những nhà đầu tư một ít hướng dẫn về những gì tương lai có thể mang lại. Nhưng lãi suất cố định 30 năm không theo sát lãi suất giữa các quỹ liên bang.

Khi nghe nói FOMC mới tăng lãi suất 0.25%, bạn đừng lo ngại về chuyện đó. Không có mối liên hệ trực tiếp nào giữa chuyện Fed tăng lãi suất và lãi suất thế chấp của bạn. (N.N)